De term technische klant in de bouw betekent een organisatie of vereniging die een volledig scala aan technische diensten levert, van de ontwikkeling en implementatie van projectdocumentatie tot de ingebruikname van een voltooide faciliteit. In de bouw is de technische klant een van de belangrijkste schakels in het hele proces.
Uitgebreid concept van technische klant
De functies van een technische klant zijn onder meer:
- voorbereiding van alle soorten vergunningen;
- het verkrijgen van alle benodigde goedkeuringen;
- onderzoek van bouwplaatsen en advies over hun organisatie;
- het voldoen aan alle technische voorwaarden die vereist zijn voor aansluiting op nutsnetwerken;
- financiële controle.
Zo speelt de technische klant een belangrijke rol in het beheer van het bouwproces, heeft hij nauwe interactie met alle deelnemers aan het bouwproces, voert hij technisch toezicht uit en coördineert hij alle fasen van de bouw, evenals de timing en kwaliteit van de processen.
De behoefte aan een technische klant als aparte organisatie ontstond in de jaren 80 van de vorige eeuw. Tegelijkertijd keurde Gosstroy een aparte dienst goed die bedoeld was om de bouw van de faciliteit voor te bereiden en technisch toezicht uit te oefenen op de bouw zelf. Het idee wierp zijn vruchten af en de kwaliteit van de constructie nam aanzienlijk toe. Maar na de ineenstorting van de USSR kon deze dienst zijn functies niet langer vervullen in de omstandigheden van de moderne tijd.
In moderne omstandigheden zijn de functies van een technische klant zo divers dat uitgebreide kennis en indrukwekkende ervaring vereist zijn voor een effectieve implementatie. Een technische klant is geen specialiteit, dus zulke specialisten worden niet opgeleid aan universiteiten. Om ze te worden, heb je jarenlange praktische kennis en ervaring in de bouw nodig. Door betrokken te zijn bij het bouwproces, stelt de technische klant een contract op voor de implementatie van het vereiste dienstenpakket, waarbij hij ook de juridische kant van het probleem moet begrijpen (administratieve documentatie, rechtspraktijk, enz.).
Juridisch en regelgevend kader
Het wettelijk kader voor de activiteit van een technische klant verscheen in 2011, toen de overeenkomstige wijzigingen in de stedenbouwkundige code van de Russische Federatie werden aangenomen. Sindsdien is de term technische klant officieel een natuurlijke persoon of rechtspersoon die door de ontwikkelaar is gemachtigd en op professionele basis namens hem en in zijn belang optreedt.
Volgens clausule 22 van de stedenbouwkundige code van de Russische Federatie omvatten de functies van een technische klant:
- afsluiten van contracten voor technische onderzoeken, ontwikkeling van projectdocumentatie, constructie, reconstructie en revisie van gebouwen en constructies;
- voorbereiding van gebouwen voor wederopbouw en revisie;
- het verstrekken van aannemers die constructie, reparatie en reconstructie uitvoeren van de benodigde documentatie en materiële basis voor de goede uitvoering van hun activiteiten;
- goedkeuring van projectdocumentatie;
- voorbereiding en uitvoering van documenten die nodig zijn voor het in gebruik nemen van de faciliteit;
- andere functies die door de Code worden geboden.
Het is belangrijk op te merken dat de ontwikkelaar het absolute recht heeft om alle genoemde functies van de technische klant onafhankelijk te implementeren.
De rol van de technische klant bij de bouw van de faciliteit
Veel experts vergelijken de rol van een technische klant in de moderne bouw met dirigeren in een orkest. Zijn functies omvatten niet alleen de voorbereiding van alle pre-project- en projectdocumentatie, maar ook het volledige beheer van de bouw van de faciliteit in alle stadia: oprichting, organisatie van de bouwplaats, bouw van de faciliteit en de fase van de ingebruikname. Hij regelt direct de interactie tussen alle deelnemers aan het bouwproces: opdrachtgevers en investeerders, aannemers, ontwerpers, goedkeurende en vergunningverlenende instanties. Vermeldenswaard is dat elk van de beursgenoteerde entiteiten zijn eigen belangen heeft in de zaak en de taak van de technische klant is om het object tijdig te overhandigen, rekening houdend met de belangen van de deelnemers aan het proces, rekening houdend met rekening houdend met de timing en het vooraf geplande bouwplan, rekening houdend met alle moderne bouwregels en voorschriften.
Een praktijkvoorbeeld van het werk van een technische klant
Werken aan de bouw van een object begint met de intentie van de klant (investeerder) om te investeren in de bouw van dit object op een bepaald perceel. In dit stadium begint de activiteit van de technische klant al. Op basis van het stedenbouwkundig plan moet hij alle noodzakelijke pre-projectdocumentatie voorbereiden en ondertekenen:
- een huurovereenkomst sluiten voor een perceel grond;
- een overeenkomst sluiten voor het dringende gratis gebruik van deze site voor de periode van ontwerp, voorbereiding voor de bouw, de periode van bouw van de faciliteit;
- voorbereiden en ondertekenen van documentatie over de overdracht van land naar de gewenste categorie.
Zo neemt de technische klant een indrukwekkende stroom papierwerk op zich bij de voorbereiding van het project en de voorbereiding van een groot aantal vergunningen en goedkeuringen.
Na de fase van overeenstemming over het architecturale concept van het toekomstige object, begint het proces van het verkrijgen van de voorwaarden van een technische oriëntatie, die nodig zijn om het object te verbinden met de bestaande technische infrastructuur. Alle uitgegeven technische voorwaarden moeten tijdig worden geregistreerd en bevestigd in tal van staatsorganisaties met betrekking tot de exploitatie van gebouwen en constructies. En er zijn veel van dergelijke technische voorwaarden en ze houden verband met de organisatie van watervoorziening, warmtevoorziening, riolering, elektrificatie, installatie van telefoons, radioapparatuur, vergassing en straatverlichting.
Om een project voor te bereiden voor een prijsvraag voor de selectie van een ontwerporganisatie, is het ook noodzakelijk om een vooraf overeengekomen plan van het geselecteerde perceel, een geologische archiefbasis, een architectonisch concept en andere papieren op te stellen.
Na het kiezen van een ontwerper, verbindt de technische klant zich met het opstellen en ondertekenen van een overeenkomst met hem over de ontwikkeling van ontwerp- en schattingsdocumentatie binnen een bepaald tijdsbestek. De technische klant zal ook de ontvangen documentatie moeten afstemmen met verschillende afdelingen en verschillende onderzoeken moeten uitvoeren.
In de laatste fase van de ontwerpvoorbereiding worden alle ontwerp- en schattingsdocumentatie, alle vergunningen en goedkeuringen overgedragen aan de investeerder om aannemers, leveranciers van bouwmaterialen en de benodigde apparatuur te selecteren. In dit stadium is ook een technische klant nodig: hij is het die actief deelneemt aan het proces van het selecteren van de benodigde organisaties, alle fasen en voorwaarden van de competitie bewaakt of biedt voor de keuze van deze verenigingen.
Na selectie van aannemers en leveranciers geeft de technische klant een bouwvergunning af voor het hele "team". Hiervoor voert hij eerst alle documentatiewerkzaamheden uit op de verkaveling van de geselecteerde bouwgrond. Voor de duur van alle bouwwerken stelt hij een vergunning op voor het gebruik van nutsvoorzieningen van de federale of gemeentelijke overheid. Vooral als de bouwplaats zich naast een weg of spoorlijn, ondergrondse communicatie en kunstwerken bevindt, moet er veel papierwerk worden opgesteld.
Om alle bovenstaande functies te implementeren is het wenselijk (maar niet noodzakelijk) dat de technische klant een SRO goedkeuring heeft. De aanwezigheid van een dergelijke toelating stelt de klant echter in staat de kwaliteit van het werk aan het project te controleren, technisch toezicht en controle uit te voeren, de kwaliteit van constructies en materialen te controleren, de bruikbaarheid van de gebruikte apparatuur.
Na voltooiing van de bouw neemt de technisch klant het object in gebruik en geeft hij aan de investeerder (klant) een volledig pakket documentatie voor eigendomsregistratie, inclusief garantieverplichtingen en papieren voor de BTI.
Technisch klantcompetentieniveau
Een aantal mensen ziet de associatie van een technische klant tegenwoordig als een ondersteunende, alleen nodig voor de snelle uitvoering van alle licentie- en goedkeuringsprocedures. Maar dit is niet het geval. De associatie van een technische klant op expertniveau kent de volgende zaken:
- organisatie van de bouwplaats en activiteiten daarop;
- het verkrijgen van technische voorwaarden voor aansluiting op bestaande communicatie en netwerken;
- technisch toezicht op alle bouwfasen;
- financieel toezicht op de besteding van gelden;
- ingebruikname van het gebouwde object.
Zo maakt het volledig gebruik van de functies van een technische klant het mogelijk om een hoge kwaliteit van de bouwwerkzaamheden te bereiken, evenals het naleven van alle deadlines volgens een vooraf gepland plan.
Een apart werkterrein van een technische klant is financiële controle. Het bevat de volgende functies:
- overeenkomst met de belegger over de kosten van alle werkzaamheden;
- het controleren van facturen en ontvangstbewijzen voor verrichte diensten en verrichte werkzaamheden;
- toezicht houden op de besteding van middelen in het kader van de goedgekeurde ramingsdocumentatie;
- een verslag over de tijdigheid van de besteding van de toegewezen middelen;
- controle over de boekhouding.
Gezien het multilaterale werk van de klant met verschillende bouwonderwerpen, vergunningverlenende en regelgevende instanties, is de technische klant in de meeste gevallen niet één persoon, maar een hele organisatie die opereert in de vorm van een LLC.
