De verkoop van verpande onroerende goederen wordt geregeld door de wettelijke bepalingen die zijn vastgelegd in de federale wet nr. 102-FZ "Op hypotheek (verpanding van onroerend goed)". De nieuwe versie van deze wetgevingshandeling voorziet in een aantal aanvullingen en wijzigingen die in werking zijn getreden op 01.01.2019.
Algemene concepten van openbare veiling
Om de bijzonderheden van het houden van openbare veilingen voor de verkoop van onroerend goed te begrijpen in het kader van de relatief nieuwe wettelijke normen van de Russische wetgeving, is het vereist om enkele concepten te begrijpen.
Plaats van organisatie van openbare veiling. Het is direct gekoppeld aan het te verkopen vastgoedobject.
Publicatie termijn. Binnen tien dagen na de datum van de veiling wordt een bericht gepubliceerd met informatie over het houden van dit evenement (onderwerp, plaats en datum van de veiling, de kosten van materiële activa).
Aankondiging openbare veiling. Op de officiële website van de FSSP wordt, met gelijktijdige kennisgeving van de territoriale indelingen van deze dienst, informatie over de geplande veiling gepubliceerd. De deelnemers moeten een vaste aanbetaling doen, die gewoonlijk 5% van de initiële waarde van materiële activa is. Bovendien wordt de aanbetaling volledig terugbetaald als de veiling ongeldig wordt verklaard. En op voorwaarde dat de winnaar van de veiling weigert te betalen voor de veilingitems, wordt deze aanbetaling niet aan hem teruggegeven.
Contract. De overeenkomst tussen de organisator van de veiling en de entiteit die de veiling heeft gewonnen, bevat informatie over de transactie, die wordt ingevoerd in de USRR.
Deelnemers. Het aantal tot de veiling toegelaten onderwerpen is beperkt. Tot de veiling worden in de regel alleen personen toegelaten die het recht hebben deze voorwerpen te gebruiken (familieleden, vrienden en kennissen van de pandgever), alsmede de pandhouder.
Registratie van de transactie. Een entiteit wordt erkend als de winnende bieder op basis van de hoogste biedprijs. Na de veiling wordt een koopovereenkomst gesloten. De betaling hiervan dient binnen vijf dagen op de rekening van de evenementorganisator te zijn bijgeschreven. Bovendien is het eerder gestorte onderpand volledig inbegrepen in de kostprijs van de transactie.
Erkenning van de veiling ongeldig. Een openbare veiling wordt als geannuleerd beschouwd als het aantal deelnemers minder dan twee is, en ook als er geen betaling door de winnende entiteit is. Nadat de veiling als mislukt is erkend, kan de eigenaar van het onderwerp van de veiling pandhouder worden of kan de veiling opnieuw worden aangesteld. In het laatste geval mag het tijdstip van hun bezit niet eerder dan een maand later worden vastgesteld en moeten de initiële kosten van materiële activa met 15% worden verlaagd.
Daarnaast kan de openbare veiling worden geannuleerd indien de partijen bij de betwiste rechtsverhouding een vredesakkoord sluiten. Indien dit na de bekendmaking van de veilingdatum mogelijk is geworden, is de debiteur verplicht alle door de organisator van de veiling gemaakte kosten te betalen.
Intrekking van materiële waarden. De meest voorkomende vorm van tenuitvoerlegging van een rechterlijke beslissing in het kader van een tenuitvoerleggingsprocedure is het beslag op eigendommen. Tegelijkertijd wordt, vijf dagen nadat het beslag is gelegd, een direct (gedeeltelijk of volledig) beslag gelegd op materiële activa, dat wordt uitgevoerd door een medewerker van de FSSP.
Implementatie van objecten. De specificiteit van de verkoop van in beslag genomen goederen is vergelijkbaar met de regels voor verpanding. Deze procedure wordt echter uitsluitend uitgevoerd door een bevoegde overheidsinstantie.
Erkenning van het onderwerp als insolvent. In geval van faillissement van rechtspersonen en particulieren worden veilingen voor de verkoop van verpande goederen uitgevoerd in de fase van extern beheer en faillissementsprocedures.
Regelgevende innovaties. Momenteel wordt de verkrijger van het onroerend goed uitsluitend bepaald door de prijs op veilingbasis en is hij volledig vrijgesteld van eventuele beperkingen van schuldeisers. Voorheen werd dit aspect (voorwaarden voor het gebruik van onroerend goed door de nieuwe eigenaar) geregeld door federale wet nr. 127, die gericht was op de rechten van schuldeisers.
Soorten transacties. In dit kader zijn er open en gesloten evenementen. In het eerste geval impliceert openbare aanbesteding de deelname van alle entiteiten. In de laatste versie is het evenement voor het realiseren van materiële waarden uitsluitend gericht op de uitgenodigde deelnemers. Dit geldt ook voor de wijze van indienen van offertes. Dus, open (mondeling) of gesloten (verzegelde envelop) vorm bepaalt de status van het evenement. Veilingen kunnen ook in gemengde vorm worden gehouden, wanneer bijvoorbeeld een evenement dat gesloten is qua deelnemers een open vorm van prijsaanbiedingen impliceert.
Aankondiging openbare veiling
De tekst van de aankondiging vormt de basis voor het houden van openbare veilingen. Daarom moet dit document worden opgesteld in strikte overeenstemming met de thematische vereisten. Vaak wordt de aankondiging van een veiling gelijkgesteld met een openbaar bod. Het is belangrijk om te begrijpen dat vertekening van informatie in de tekst van de aankondiging, die het resultaat van de veiling heeft beïnvloed, kan leiden tot de annulering van hun resultaten of hun ongeldigheid.
De kennisgeving moet de volgende informatie bevatten:
- de voorwaarden van de transactie (het onderwerp van de veiling, de waarde en de bezwaring);
- informatie over de auteursrechthebbende of eigenaar;
- gegevens over de procedure voor het houden van de veiling (plaats, tijd en vorm van houden, wie de organisator is, de procedure voor registratie van deelname en bepaling van de winnaar).
De volgende nuances kunnen worden aangehaald als typische precedenten van de thematische rechtspraktijk in ons land:
- impliciete criteria voor de beoordeling van aanvragen;
- de prijs van de borg is onredelijk hoog;
- vervorming van de parameters van het object, die het idee ervan hebben beïnvloed;
- onvolledige beschrijving van de lasten van het object;
- onvolledige informatie over de kenmerken van het object;
- schending van de noodzakelijke mogelijkheid om kennis te nemen van de documenten waaruit het uitgeoefende recht voortvloeit.
De publicatie van de aankondiging van de veiling gebeurt in overeenstemming met het vereiste minimum, waaronder de website van het departement van de gerechtsdeurwaardersdienst, de federale website van de FSSP en de officiële massamedia van de lokale autoriteiten. Momenteel heeft de arbitragepraktijk voor deze publicaties de nodige criteria ontwikkeld voor hun beoordeling, die rekening houden met de verplichte aanwezigheid van een gedrukte tekst (met uitzondering van het gebruik van alleen radio- en televisie-uitzendingen), doelgroep, regionale kenmerken en volledige beschikbaarheid van informatie.
orde van gedrag
De algemene regels voor het uitvoeren van openbare transacties impliceren de volgende kenmerken.
Deze veilingen worden gehouden in de vorm van een veiling waarbij de goederen van de schuldenaar tegen de hoogste prijs worden verkocht.
De aankondiging van de veiling moet uiterlijk 30 dagen voor de veiling worden gepubliceerd. Het moet volledige informatie bevatten over het onderwerp, de plaats, het tijdstip, de procedure (registratie van deelname) en de vorm van de veiling, evenals de initiële prijs en de bepaling van de winnaar.
Om deel te nemen aan de openbare veiling, moeten aanvragers een passende aanbetaling doen. De grootte en de procedure om binnen te komen worden aangegeven in de aankondiging. De aanbetaling wordt terugbetaald in geval van annulering van de veiling, evenals als het onderwerp eraan deelneemt, wanneer hij niet de winnaar is geworden. Degene die de veiling heeft gewonnen doet de betaling conform de koopovereenkomst, rekening houdend met de aanbetaling.
De organisator heeft het recht deze uiterlijk drie dagen voor het houden van de openbare verkoping te annuleren.
Het concept van "personen die hebben deelgenomen aan de veiling, maar deze niet hebben gewonnen" sluit deelnemers uit die niet op het evenement zijn verschenen en personen die geen rekening hebben gehouden met de oorspronkelijke prijs van het onroerend goed.
Op de dag van de veiling wordt het desbetreffende protocol ondertekend tussen de winnaar en de organisator, dat de rechtskracht heeft van een overeenkomst.
Bieden vindt alleen plaats als er ten minste twee entiteiten aan deelnemen. En de winnaar is de deelnemer met het hoogste bod.
Als de deelnemer die de veiling heeft gewonnen weigert het protocol te ondertekenen, verliest hij de aanbetaling. En de organisator, die de ondertekening van het protocol heeft vermeden, geeft de winnaar de aanbetaling in het dubbele bedrag terug en vergoedt hem alle kosten van deelname aan de veiling, die het bedrag van de aanbetaling te boven gaan.
Erkenning van de veiling ongeldig
De veiling wordt ongeldig verklaard in de volgende gevallen:
- minder dan twee deelnemers hebben zich aangemeld voor deelname aan de veiling;
- het aantal aanwezigen op de veiling was minder dan twee deelnemers;
- niemand heeft rekening gehouden met de oorspronkelijke prijs van materiële activa;
- de winnaar van de veiling heeft niet binnen vijf dagen de volledige kosten van het veilingitem op de rekening van de organisator betaald.
Aangezien het doel van de veiling in dit geval niet is bereikt, wordt herhaald bieden aangewezen. Een nieuwe datum voor het houden van openbare veilingen wordt vastgesteld nadat de veiling binnen een periode van 10 tot 30 dagen ongeldig is verklaard.
In alle gevallen, met uitzondering van het feit dat de winnaar van de veiling niet de volledige waarde van het onroerend goed betaalt, wordt de secundaire veiling uitgevoerd met een verlaging van de oorspronkelijke kosten met 15%. Alle overige regels voor het uitvoeren van secundaire handel zijn in overeenstemming met de procedure voor het uitvoeren van de primaire veiling. Het is belangrijk om te begrijpen dat de rechtbank op verzoek van een belanghebbende de veiling als ongeldig kan erkennen als de procedure voor zijn gedrag werd geschonden.
De regels voor de procedure voor het houden van openbare veilingen voor verschillende objecten zijn als volgt:
- hypotheek van onroerend goed - Art. 56-58 FZ "Op hypotheken (verpandingen van onroerend goed)";
- pandrecht op andere zaken - Art. 350 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie;
- verkoop van effecten - Art. 89 (deel 4) van de federale wet "Op handhavingsprocedures".
