De term 'hypotheek' werd drie eeuwen voor Christus in Griekenland geïntroduceerd. Het betekende dat de schuldenaar aansprakelijk was jegens de schuldeiser met zijn eigen grond. In het nationale recht verscheen een dergelijk concept in het begin van de jaren 90 van de vorige eeuw. In het moderne Rusland worden de relaties die ontstaan in verband met de hypotheek geregeld door de wet "Op hypotheken (beloften van onroerend goed)", zoals gewijzigd op 25 november 2017.
Hypotheek in eenvoudige woorden
Een andere naam voor hypotheken is onderpand voor onroerend goed. Dit is de naam van de manier waarop verplichtingen worden gewaarborgd, wanneer de schuldenaar de schuldeiser een voordeel geeft bij het voldoen aan zijn vorderingen uit de waarde van het pand, dat het onroerend goed wordt. In het systeem van deze relaties treedt de schuldenaar op als pandgever en de schuldeiser als pandhouder.
In het meest algemene geval kan een hypotheek dienen als zekerheid voor verschillende soorten geldelijke verplichtingen. Tegelijkertijd wordt ervan uitgegaan dat de verplichtingen op het moment van het sluiten van de hypotheekovereenkomst al kunnen bestaan en in de toekomst kunnen ontstaan. Momenteel heeft hypotheken zich ontwikkeld op het gebied van het verstrekken van leningen en kredieten aan burgers.
Een hypotheek kan zowel op grond van de wet als op grond van een hypotheekovereenkomst ontstaan. Op grond van de wet ontstaat een pandrecht wanneer een transactie voor de aan- en verkoop van onroerend goed wordt gedaan zonder dat de koper deze volledig betaalt. In dit geval treedt de verkoper op als hypotheekhouder en de koper als hypotheekgever. Een hypotheek onder een contract betreft een schriftelijke transactie tussen twee of zelfs meer partijen. Op grond van een dergelijke overeenkomst wordt de eigenaar of de persoon die wettelijk het economisch beheer van het object voert, pandgever.
Basisbepalingen van de wet op hypotheken van onroerend goed
De Hypotheekwet bepaalt dat partijen die een rechtsverhouding aangaan met elkaar een passende overeenkomst sluiten. Volgens de voorwaarden van dit document heeft een van de partijen (de schuldeiser van de verplichting) het recht om zijn geldvorderingen te voldoen. Hun bron is de kostprijs van het object dat het voorwerp uitmaakt van het pandrecht. Het contract wordt ondertekend met betrekking tot het onroerend goed dat eigendom is van en wordt gebruikt door de schuldenaar.
Bovenstaande overeenkomst geeft aanleiding tot een rechtsverhouding op een hypotheek, waarop de beginselen van onderpand worden toegepast. Aangezien de omzet van ondernemingen, appartementen, constructies, percelen wettelijk is toegestaan, is een pandrecht op deze objecten mogelijk.
Het is mogelijk om een hypotheek aan te gaan om de nakoming van de leenovereenkomst of leenovereenkomst te waarborgen. De verplichting kan voortvloeien uit de feiten van koop en verkoop, contract, lease of schade.
De hypotheekwet (pandrecht) introduceert de noodzaak van boekhouding voor zowel de schuldenaar als de schuldeiser, indien zij rechtspersonen zijn.
Het voorwerp van de overeenkomst moet zorgen voor de betaling van de hoofdschuld, hetzij geheel, hetzij in het gedeelte dat is bepaald in de overeenkomst van de partijen. Door het sluiten van een overeenkomst kunnen partijen bij de overeenkomst een voorwaarde stellen aan de betaling van rente. De wet voorziet in de mogelijkheid van betaling van vorderingen in de vorm van een forfaitair bedrag; het kan de verplichtingen uit hoofde van het contract niet overschrijden.
De wet voorziet in andere betalingen, waaronder:
- vergoeding van schade;
- boete;
- een boete in geval van overtreding van de voorwaarden van het contract;
- vergoeding van juridische kosten;
- vergoeding van kosten voor de uitvoering van het object.
Het komt voor dat de schuldeiser, die de integriteit van het onroerend goed wil behouden, wordt gedwongen geld uit te geven aan het volledige onderhoud en de bescherming ervan. In dat geval heeft hij recht op vergoeding van de kosten van het verhypothekeerde onroerend goed.
De categorieën objecten die onderwerp van een overeenkomst kunnen worden, worden bepaald door de wet op de hypotheken. In overeenstemming met het burgerlijk recht kan het onroerend goed dat volgens de vastgestelde procedure is geregistreerd, worden verpand onder een hypotheekovereenkomst.
Onderwerp van de hypotheekovereenkomst
Het onderwerp van een hypotheekovereenkomst kan zijn:
- percelen;
- gebouwen, constructies, ondernemingen; andere kapitaalgoederen;
- woongebouwen, appartementen, evenals hun delen, die geïsoleerde kamers zijn;
- garages, zomerhuisjes, tuinhuizen, andere consumentengebouwen;
- vliegtuigen, schepen en ruimtevoorwerpen.
In sommige gevallen maakt de wet op de hypotheken het mogelijk om woongebouwen die rechtstreeks verband houden met de verkaveling als voorwerp van het contract te beschouwen. Indien er geen registratie is voor percelen waarvan het staatseigendom niet is verdeeld, kan dit geen belemmering vormen voor het aangaan van hypotheekrechtsverhoudingen.
Volgens het Burgerlijk Wetboek en de Hypotheekwet vormen het voorwerp van de overeenkomst en de toebehoren één geheel. De toebehoren worden derhalve onderdeel van het algemeen pandrecht, tenzij in overleg tussen partijen anders is overeengekomen. Iets dat niet kan worden verdeeld zonder het hoofddoel ervan te veranderen, kan geen onafhankelijk onderwerp van een transactie zijn.
De eis aan de hypotheekgever is dat het onroerend goed dat het onderwerp van het contract is, in zijn eigendom moet zijn of op zijn minst in de economische jurisdictie. Indien het object uit de circulatie wordt genomen of er aanspraak op kan worden gemaakt, is de zekerheid van vorderingen met dat goed niet toegestaan. Hetzelfde geldt voor onroerend goed waarvan geen privatisering kan worden doorgevoerd.
Volgens de wet op hypotheken kan het voorwerp van de overeenkomst het recht van huur zijn, als er toestemming is van de verhuurder of de persoon die het object gebruikt onder het recht van economisch beheer.
Een hypotheek op onroerende zaken die ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in gemeenschappelijk eigendom zijn, kan worden gevestigd indien daarvoor toestemming is verleend door alle wettige eigenaren. Deze toestemming moet schriftelijk zijn. Bij mede-eigendom heeft de persoon het recht om het hem toebehorende goed te verpanden zonder toestemming van andere mede-eigenaren.
Inhoud van de hypotheekovereenkomst
In de pandovereenkomst moet worden vermeld:
- het onderwerp van de hypotheekovereenkomst;
- beoordeling van een dergelijk onderwerp;
- de essentie van de overeenkomst;
- het bedrag van de uitvoering van de verplichting en de duur ervan.
De hypotheekovereenkomst komt tot stand in overeenstemming met de algemene regels en beginselen van het burgerlijk recht. Het document moet informatie bevatten over het onderwerp van de overeenkomst, over de beoordeling ervan en andere belangrijke punten bij het nakomen van verplichtingen. Partijen kunnen in het document specifieke voorwaarden opnemen die voorzien in de mogelijkheid tot executie van het onroerend goed. Deze informatie mag in de vorm van een aparte overeenkomst worden verstrekt.
In de hypotheekovereenkomst staat de naam van het object en de plaats waar het zich bevindt. De beschrijving in het document moet voldoende zijn om het object te identificeren. Ook het recht op grond waarvan het object aan de bruikleengever toebehoort, wordt in het document vermeld. Als het onderwerp een huurovereenkomst is, moet de duur ervan worden vermeld.
De beoordeling van het voorwerp van de opdracht wordt bepaald door de door partijen uitgewerkte overeenkomst en wordt in geld uitgedrukt. De taxatie van een object in aanbouw vindt plaats tegen marktwaarde.
Enkele kenmerken van de hypotheek
De verplichting die door de hypotheek wordt gedekt, wordt in het contract aangegeven, samen met de grondslag voor het ontstaan ervan en de periode waarvoor deze is aangegaan. In de overeenkomst kan worden bepaald dat het bedrag van de geldelijke verplichtingen later wordt vastgesteld; in dit geval is het noodzakelijk om de voorwaarden voor het bepalen van het bedrag van de verplichtingen voor te schrijven.
Als, met instemming van de partijen, de vorderingen gedeeltelijk kunnen worden uitgevoerd, moeten de voorwaarden en frequentie van betalingen in het contract worden vastgelegd. Als een specifiek bedrag van het bedrag van de betalingen niet is vastgesteld, is het noodzakelijk om de voorwaarden voor hun vaststelling voor te schrijven.
De hypotheek is onderworpen aan verplichte staatsregistratie. Het wordt pas van kracht vanaf het moment dat een inschrijving is gedaan in het relevante rijksregister. In het uittreksel uit het register wordt de inschrijving op het pandrecht weergegeven in de vorm van lasten van de rechten van de eigenaar op dit of dat onroerend goed.
Een bijzonder geval van een onroerendgoedhypotheek is een hypotheek op een appartement. Deze vorm van toezegging werd wijdverbreid na de start van overheidsprogramma's gericht op het ondersteunen van burgers die een woning kopen. Bij een dergelijke hypotheekovereenkomst verpandt de hypotheekgever het appartement om zo de aangegane financiële verplichtingen te kunnen nakomen. De hypotheekovereenkomst voor het appartement wordt ondertekend door de geldschieter en de eigenaar van het appartement. Registratie van het contract vindt plaats binnen een termijn van maximaal vijf werkdagen.
Verzekering bij het afsluiten van een hypotheekovereenkomst
De schuldeiser is van vitaal belang bij het feit dat het door hem als pand ontvangen goed veilig was totdat de schuldenaar zijn financiële verplichtingen volledig nakomt. Daarom voorziet de wet in verzekering van het voorwerp van de hypotheek tegen mogelijke risico's van schade of verlies. Zo'n verzekering is verplicht. Banken richten vaak hun eigen verzekeringsmaatschappijen op, die de objecten van de hypotheekovereenkomst verzekeren. Deze structuren bieden soms aanvullende soorten diensten aan leners, wat objectief leidt tot een stijging van de totale kosten en tot hogere kosten van een leendienst.
